Kira Sözleşmesinde Yıllık Artış: 2026 Güncel Mevzuat

Kira artış oranı, kiracı-kiralayan arasındaki en sık uyuşmazlık konularından. 2022-2024 arasındaki yüksek enflasyon ortamında çıkarılan %25 cap düzenlemesi 2024 ortasında sona erdi. Bu yazıda 2026 itibarıyla geçerli kuralları somut örneklerle açıklıyoruz.

Temel Kural — TBK m.344

Türk Borçlar Kanunu 344. madde:

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Üç temel ilke:

1. Tavan: TÜFE 12 aylık ortalama (TÜİK verisi)
2. Sözleşmede daha düşük oran varsa o uygulanır
3. Sözleşmede oran yoksa endeks tavanı esas alınır

Geçiş Dönemi: %25 Cap (Temmuz 2022 - Temmuz 2024)

Yüksek enflasyon nedeniyle yasama, geçici düzenleme yaptı:

• 7409 sayılı Kanun (Haziran 2022): konut kiralarında artış %25 cap
• Süre: 1 Temmuz 2022 - 1 Temmuz 2023 (önce 1 yıl)
• Uzatma: 7456 sayılı Kanun ile 1 Temmuz 2024'e kadar uzatıldı
• Bittikten sonra: TBK m.344 genel rejimi geri geldi

Yargıtay 3. HD ve 6. HD'nin yerleşik içtihadı: cap dönemi içinde yapılan sözleşmelerde de cap uygulanır, ancak cap dönemi bittikten sonra yeni dönem için TÜFE 12 aylık ortalama dikkate alınır.

2026 İtibarıyla Yıllık Artış Hesabı

Adımlar:

1. Sözleşmede özel artış oranı var mı? → varsa onu uygula
2. Yoksa TÜİK TÜFE 12 aylık ortalamayı bul (kira artış ayından önceki ay verisi)
3. Yeni kira = Eski kira × (1 + endeks oranı / 100)

Örnek 1: Konut Kirası

• Sözleşme: 1 Eylül 2024, aylık ₺15.000
• Yenileme: 1 Eylül 2026
• Bir önceki dönem TÜFE 12 aylık ortalaması: %38.5 (örnek)
• Yeni kira: 15.000 × 1.385 = ₺20.775

Örnek 2: Sözleşmede Daha Düşük Oran

• Sözleşme: "Yıllık artış %20'yi geçmez"
• TÜFE 12 aylık ortalama: %38.5
• Uygulanacak: %20 (sözleşme tavanından düşük)
• Eski 15.000 → Yeni ₺18.000

Örnek 3: Sözleşmede Daha Yüksek Oran

• Sözleşme: "Yıllık artış %50"
• TÜFE 12 aylık ortalama: %38.5
• Uygulanacak: %38.5 (TBK m.344 tavanı bağlayıcı, sözleşme fazlası geçersiz)
• Eski 15.000 → Yeni ₺20.775

Çatılı İşyeri Kiraları

Aynı TBK m.344 çatılı işyeri kiralarına da uygulanır. Tek fark: TBK m.345 — "sözleşmede kararlaştırılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından... belirlenir"

Yani çatılı işyerinde yenileme döneminde anlaşmazlık halinde hâkim devreye girer. Konut kirasında ise kiraya verenin doğrudan artış talep etme hakkı var.

5 Yıllık Endeks Dışına Çıkma Kuralı

TBK m.344/3: 5 yıl sonra (her 5 yıllık dönem için yeni 5 yıllık dönem başlangıcında) tarafların talebi üzerine hâkim, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerini değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebilir.

Bu durumda artış TÜFE tavanı ile sınırlı değildir. Yargıtay 3. HD yerleşik içtihat: 5. yıl sonunda hâkim takdiriyle artış, piyasa emsalini aşan oranlarda olabilir.

Pratik İpuçları

1. Yazılı bildirim önemli — kira artışını noter veya iadeli taahhütlü ile bildirin, ispat kolaylaşır
2. TÜİK verisini doğru oku — "12 aylık ortalama" ile "yıllık değişim" farklı kavramlar. Sözleşme tarihinden önceki ayın 12 aylık ortalama oranı esas
3. 5+5+5 sözleşme uzatma — Belirli süreli kira sözleşmesi süresi dolunca otomatik 1 yıl uzar (TBK m.347), her uzama yıllık artış uygulanır
4. Tahliye taahhüdü — Kiralayan tahliye istiyorsa TBK m.350-352 şartları, kira artışıyla karıştırılmamalı

AHA ile Kira Sözleşmesi İncele

Kira sözleşmenizi yüklediğinizde AHA risk maddelerini, eksik düzenlemeleri ve TBK m.344'e aykırılıkları işaretler. Yıllık artış hesaplamasını TÜFE verisiyle birlikte gösterir.

Sözleşme inceleme →

Bu içerik bilgi amaçlıdır, profesyonel hukuki tavsiye/yargı yerine geçmez. Somut vakanızda mutlaka kendi mesleki değerlendirmenizi yapın.